Reforma Tributária e o mercado imobiliário (IBS/CBS): como proteger a margem de construtoras e imobiliárias

O que muda com a Reforma Tributária para o mercado imobiliário?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 criaram o chamado IVA Dual: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados, Distrito Federal e municípios). A substituição dos tributos atuais acontece de forma gradual, com fase de testes em 2026 e implantação completa prevista para 2033.

Para construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias, o tema vai além do jurídico: afeta preço, margem, contratos e a forma como o dinheiro de cada venda circula entre as partes.

• PIS e Cofins (federais) → CBS.
• ICMS (estadual) e ISS (municipal) → IBS.
• O IPI tem alíquota reduzida a zero na maior parte dos produtos e é complementado pelo Imposto Seletivo em casos específicos.

Como funciona o regime específico para operações com imóveis?

O IVA segue o princípio da não cumulatividade: o imposto incide sobre o valor agregado em cada etapa, com aproveitamento de créditos das etapas anteriores. A atividade imobiliária tem particularidades — terreno como insumo central, mão de obra intensiva e ciclos longos de recebimento —, por isso a LC nº 214/2025 previu um regime específico para bens imóveis:

• Alienação e incorporação: redutor sobre a alíquota de referência e possibilidade de redução da base de cálculo considerando o valor do terreno, conforme as regras da lei.
• Locação, arrendamento e cessão de imóveis: redutor de alíquota diferenciado.
• Alíquotas de referência ainda dependem de definição ao longo da transição, o que torna simulações por empreendimento indispensáveis.

O RET (Regime Especial de Tributação) vai acabar?

Não. O RET da incorporação imobiliária, vinculado ao patrimônio de afetação, foi mantido como regime próprio, com ajustes para que a parcela antes correspondente a PIS e Cofins passe a considerar CBS e IBS.

Na prática, manter o benefício exige disciplina: segregação patrimonial e contábil de cada empreendimento ou SPE, documentação consistente de vendas e repasses e atenção ao aproveitamento de créditos sobre materiais, projetos e serviços de engenharia. A relação entre crédito na compra e tributo na venda deve ser calculada caso a caso.

Como ficam as comissões de corretagem entre construtora e imobiliária?

A comissão é um dos pontos de atenção. Quando o comprador paga o valor integral à construtora e ela repassa depois a comissão à imobiliária, a forma de registrar essa receita pode gerar dúvidas sobre base de cálculo e sobreposição de tributos entre as duas empresas.

Separar, desde o pagamento, o que é receita da venda do imóvel e o que é remuneração pela intermediação dá mais clareza fiscal e contratual: cada parte recebe e fatura a sua parcela. O tratamento correto depende do contrato, do regime de cada empresa e da orientação contábil.

• Fluxo concentrado: o valor total entra na construtora e a comissão é repassada depois, com mais etapas de conferência.
• Fluxo dividido na origem: o pagamento é repartido no momento da liquidação entre construtora, imobiliária e corretores, cada um com sua documentação fiscal.

Split payment tributário e split de comissões são a mesma coisa?

Não, e a confusão é comum. O split payment previsto na LC nº 214/2025 é um mecanismo de recolhimento: no pagamento eletrônico, a parcela de IBS e CBS é separada e destinada ao fisco automaticamente, com implantação gradual.

Já o split de comissões é um mecanismo financeiro e comercial: divide o valor de uma venda entre construtora, imobiliária, corretores e parceiros conforme as regras combinadas. Os dois podem conviver, e ter o fluxo de recebimentos organizado facilita a adaptação ao novo modelo de recolhimento.

Como proteger a margem: plano de adequação em quatro etapas

Para atravessar a transição com previsibilidade, construtoras e imobiliárias podem organizar o trabalho em quatro frentes:

• 1. Revisar a precificação: simular o efeito das alíquotas e redutores no VGV e na TIR de cada lançamento, considerando o terreno na base de cálculo.
• 2. Organizar o fluxo de recebimento: dividir valores de sinal, parcelas e financiamento entre as partes no momento do pagamento, com conciliação automática e trilha auditável.
• 3. Reorganizar a cadeia de suprimentos: mapear fornecedores e serviços que geram créditos de IBS e CBS e auditar insumos de obra.
• 4. Atualizar contratos: revisar promessas de compra e venda e contratos de corretagem, deixando clara a destinação da comissão à intermediadora, com apoio jurídico.

Perguntas frequentes sobre IBS, CBS e mercado imobiliário

Como a Reforma Tributária altera a tributação das imobiliárias? Os serviços de intermediação passam gradualmente do ISS, PIS e Cofins para IBS e CBS. O ponto de atenção é estruturar o recebimento das comissões para que receitas de cada empresa fiquem bem identificadas.

Quando as mudanças passam a valer? A transição começa com fase de testes em 2026 e segue de forma gradual até 2033, quando os tributos antigos sobre o consumo deixam de existir.

Quem vende imóvel como pessoa física é afetado? Vendas eventuais por pessoa física seguem, em regra, as regras de ganho de capital do Imposto de Renda. A lei prevê critérios para enquadrar pessoas físicas com operações habituais; vale confirmar a situação com um contador.

A Imobitech faz o recolhimento de IBS e CBS? Não. A Imobitech organiza a divisão de comissões e repasses; apuração e recolhimento de tributos devem ser conduzidos pela contabilidade de cada empresa.

Como a Imobitech ajuda imobiliárias e incorporadoras nessa transição?

A Pagadoria Imobitech automatiza a divisão de comissões entre construtora, imobiliária, corretores e parceiros no momento do recebimento, com visibilidade de cada repasse e menos conferência manual em planilhas.

Com o fluxo financeiro organizado, fica mais simples revisar contratos, apoiar o trabalho da contabilidade e se preparar para as novas regras. Fale com um especialista Imobitech para conhecer a Pagadoria. Os efeitos tributários de cada modelo dependem de análise contábil individual.